Si vostè està en el negoci d'inversions immobiliàries comercials, estarà familiaritzat amb criteris d'assegurament de préstecs, com ara la ràtio de préstec a valor (LTV) i la relació de cobertura del servei de deute (DSCR). Els bancs solen utilitzar aquestes mètriques per decidir si han de fer el préstec. El rendiment del deute és el nou fill del bloc d'assegurament. Els prestadors els agrada perquè a diferència de LTV i DSCR, no es basa en el valor de mercat, el període d'amortització i el tipus d'interès que es pot manipular o que canvien amb el pas del temps.
Consells
-
El rendiment del deute calcula el risc associat a una hipoteca immobiliària comercial dividint els ingressos nets d'explotació de la propietat per l'import del préstec.
Proves de risc per a préstecs comercials
La majoria dels bancs apliquen dues proves per avaluar el risc associat a un préstec immobiliari comercial: la ràtio de cobertura del servei del deute i la ràtio de préstec a valor. La fórmula del DSCR avalua si els ingressos d'explotació de la propietat -tots els ingressos i els ingressos de la propietat, menys les seves despeses d'explotació- excedeixen els pagaments hipotecaris amb un buffer sa, de manera que encara teniu prou diners per pagar el préstec fins i tot si les despeses augmenten o el lloguer es redueix. Per exemple, un prestador pot requerir un ingrés operatiu net (NOI) de $ 1,50 per cada $ 1 en préstec.
La ràtio LTV representa l'import del gravamen hipotecari dividit pel valor de la propietat. Per tant, si vau demanar prestat $ 500,000 per finançar un edifici de 800.000 dòlars, el LTV seria del 62,5 per cent. Un LTV baix d'al voltant del 75 per cent o menys significa que el banc té moltes possibilitats d'obtenir els seus diners en una venda d'execució hipotecària, fins i tot si la propietat s'ha tornat menys valuosa amb el temps.
Què és un rendiment de la deute?
El problema amb LTV és que canvia a mesura que canvia el valor del mercat de la propietat, per tant, és difícil obtenir una mesura estàtica de risc amb aquesta mètrica. De la mateixa manera, atès que el càlcul del DSCR es basa en el tipus d'interès del préstec i el període d'amortització, podeu manipular aquests factors per augmentar el DSCR. Per exemple, augmentar el període d'amortització de 20 anys a 25 anys podria aconseguir un menor pagament anual de préstecs i, per tant, augmentar el DSCR a nivells acceptables, tot i que el préstec costarà més al llarg del temps. Per compensar aquests fracassos, els prestadors solen produir el rendiment del deute en la combinació de subscripció. El rendiment del deute ofereix una altra forma de mesurar el risc d'un préstec immobiliari comercial amb només el NOI i l'import total del préstec.
Com calcular el rendiment del deute
Les matemàtiques són fàcils de calcular el rendiment del deute: dividiu els ingressos nets d'explotació de la propietat amb l'import del préstec proposat. Per exemple, suposem que està comprant un edifici de $ 1 milió, i el NOI és de $ 50,000 per any. Teniu $ 300,000 en efectiu i voldríeu demanar prestat $ 700,000 per comprar l'edifici. El prestador calcula un rendiment del deute de $ 50,000 / $ 700,000 o 7,14 per cent. Els prestadors generalment estableixen uns rendiments mínims del deute abans d'aprovar una hipoteca. Així doncs, trobareu que els prestadors passen el càlcul al cap per calcular el préstec hipotecari, on NOI dividit pel rendiment del deute dóna la màxima quantitat del préstec. Per exemple, si el prestador requereix un rendiment del deute del 10 per cent, la nostra propietat de $ 50,000 NOI només qualificarà per un préstec de 500.000 dòlars.
Rendiment de la deute versus la tarifa de la quota
Els inversors immobiliaris d'ulls àguiles reconeixeran que la definició de rendiment del deute s'assembla molt a un percentatge màxim, que compara NOI amb el preu de l'edifici: $ 50,000 / $ 1 milió en l'exemple anterior o 5%. La semblança és intencional. Això es deu al fet que el prestador utilitza la fórmula de rendibilitat efectiva per comprendre quin tipus de rendiment de la inversió pot esperar dels seus diners si s'ha d'excloure. Una major ràtio de rendiment del deute significa que hi ha més rendes en relació amb la mida de l'amortització del préstec, per tant, hi ha una oportunitat justa que el banc no es perdi si el prestatari per defecte en un pagament d'hipoteca.
Què és un bon rendiment de la deute?
A través del sector immobiliari comercial, el rendiment mínim del deute acceptable mínim és del 10%. Tanmateix, el número real que citeu dependrà del tipus de propietat, la força financera de l'arrendatari i els tipus d'interès. Els tipus de propietat arriscats, com ara hotels, que poden tenir taxes de vacants fluctuants i un NOI imprevisible, solen exigir majors rendiments del deute que les inversions d'oficines més estables. En l'entitat creditora, un major rendiment del deute indica un "palanquejament menor", que indica un menor risc de crèdit.
