El valor de la terminal és el valor descomptat de tots els fluxos d'efectiu després de l'any terminal. Aquest és l'any en què acaba el període d'inversió. El flux d'efectiu descomptat és el descompte dels fluxos d'efectiu futurs fins al present. Els béns immobles comercials inclouen edificis d'oficines, centres comercials, fàbriques i terrenys desocupats. El valor del terminal és un component clau de la valoració dels actius.
Calculeu el valor del terminal assumint que la propietat augmenta en valor per una taxa anual constant fins a l'any terminal. La fórmula de valor de terminal és: CV_ (1 + r) ^ t, on CV és el valor actual de la propietat immobiliària, r és la taxa de descompte i t és l'any terminal. Podeu utilitzar la taxa d'inflació actual per a la taxa de descompte. Per exemple, si el valor actual és de $ 1,000, l'any terminal és de 5 i la taxa d'inflació és del 2%, el valor del terminal és de $ 1,104.08: 1,000_ (1 + 0.02) ^ 5. Hi ha dos problemes amb aquest enfocament: en primer lloc, suposar que l'estimació del valor actual de la propietat immobiliària comercial és just, que no vol dir massa alta ni massa baixa; i segon, que hi haurà un creixement constant i constant en el seu valor fins a l'any terminal. És poc probable que aquests supòsits es mantinguin durant un llarg període de temps. Per aquestes raons, sovint s'utilitza un enfocament alternatiu.
Calculeu el valor del terminal assumint una taxa de creixement del flux de caixa constant a perpetuïtat, començant en l'any terminal. La fórmula de valor de terminal és: CF / (r - g), on CF és el flux de caixa generat per la propietat de l'any terminal, g és la taxa de creixement anual constant de flux d'efectiu, i r és la taxa de descompte. Per exemple, si el flux d'efectiu que comença a la terminal de l'any 5 és de $ 100, la taxa de descompte és del 8 per cent i la taxa de creixement anual constant del flux de caixa és del 2 per cent, el valor del terminal és de $ 1,666.67: 100 / (0.08 - 0.02). Tingueu en compte que si assumeix una taxa de creixement anual constant (g) de zero, la fórmula del valor del terminal simplifica a CF / r (flux d'efectiu dividit per la taxa de descompte).
Calculeu el valor actual del valor del terminal, que efectivament és un flux d'efectiu futur únic. La fórmula de valor actual és TV / (1 + r) ^ t, on TV és el valor del terminal a l'any t, i r és la taxa de descompte. Per exemple, si el valor del terminal és de $ 1,000 l'any 10 i la taxa de descompte és del 4%, el valor actual és de $ 675.56: 1,000 / (1 + 0,04) ^ 10.
Consells
-
La taxa de descompte dels actius sol ser el cost del capital de l'empresa (és a dir, el cost de prestar diners).
