Les notes de flux d'efectiu són habituals en les transaccions immobiliàries on el comprador no pot obtenir finançament per a una compra de la propietat. Per assegurar la venda, el comprador paga el pagament inicial i signa una nota de flux d'efectiu, essencialment un IOU, que promet pagar al venedor el saldo del preu, amb interessos, en terminis durant un cert nombre de mesos fins que el deute sigui pagat La nota es pot comerciar, i els titulars de notes que prefereixen una suma immediata de diners en efectiu poden vendre la nota a un tercer. Tanmateix, la connexió dels compradors i venedors de bitllets de caixa pot ser un repte.
Visiteu el palau de justícia del comtat. Cerqueu els registres públics que mostren el propietari de la hipoteca d'una propietat. Cerqueu propietats que han estat finançades per prestadors privats. Creeu una llista d'aquests prestadors i propietats.
Escriviu una carta que expliqui que es troba al negoci de bitllets de caixa i que cerqueu els titulars que estiguin interessats a vendre les seves notes. Envieu la carta als prestadors privats de la vostra llista. Seguiu la carta amb una trucada telefònica. Creeu una llista de bases de dades dels titulars de notes que vulgueu vendre.
Anuncia el teu desig de comprar bitllets de fluxos d'efectiu en diaris locals, revistes d'inversió i llocs web immobiliaris. Afegiu tots els vostres clients a la vostra base de dades.
Agents telefònics locals de béns arrels, corredors d'hipoteques, bancs i agents fideïcomissaris. Pregunteu si tenen notes o que us remeten a algú que ho faci. Seguiu aquests passos per trobar els bitllets de fluxos de caixa disponibles que els titulars estan disposats a vendre.
Analitzeu les notes a la vostra base de dades. Verifiqueu el principal que correspon a la nota, el termini, el tipus d'interès i el mecanisme de devolució. Comproveu si la nota està garantida per un primer o segon permís contra la propietat.
Designeu un agent immobiliari que pugui avaluar el valor de la propietat col · lateral que assegura la nota. Els inversors necessitaran aquesta informació abans de comprometre's a comprar.
Classifiqueu les notes en ordre de valor utilitzant la informació obtinguda als passos 5 i 6. Com a norma general, el valor de la nota és relatiu al seu perfil de risc: la nota més arriscada, menor serà el preu i viceversa. El perfil de risc d'una nota normalment inclou la informació que vau analitzar al pas 5, la relació préstec-valor i la puntuació FICO del prestatari. Per exemple, els alts índexs de LTV (el valor de la llar en comparació amb el saldo pendent del deute) són més arriscats que els baixos LTV.
Localitzeu els compradors potencials dels vostres bitllets de flux d'efectiu mitjançant la publicitat en els mateixos recursos que utilitzeu al pas 3. Contacteu amb agències immobiliàries locals que pugueu posar-vos en contacte amb els inversors locals. També podeu establir un lloc web dedicat al vostre negoci de corretatge. Els clients no passen la nit, així que tingueu paciència. Pot trigar una estona a la xarxa perquè arribi a un públic.
Nomineu un advocat per redactar els vostres termes i condicions. La provisió clau serà la tarifa del vostre corredor, que normalment és un percentatge fix del preu pagat per la nota.
Negociar el preu i les condicions de venda entre el venedor de notes i l'inversor. Com que l'inversor posa els diners en efectiu, fa l'oferta de preus en funció de la seva avaluació d'inversió. Com a intermediari, la vostra feina és ajudar a les parts a assolir els termes d'acord. Vostè guanya la seva tarifa de la feina que ha realitzat prèviament: trobar les notes, valorar la propietat, etc., i per facilitar el tracte.
Consells
-
Els compradors i venedors també utilitzen notes de flux d'efectiu en transferències de títols d'automòbils, préstecs comercials i una sèrie d'altres operacions de deute.
Avís
Esbrineu si necessiteu una llicència d'estat o qualificacions amb obligacions estatals abans d'iniciar la vostra corredoria d'anotacions de préstecs.
Tingueu en compte que la intermediació exigeix molt de temps i energia, i haureu d'establir una campanya publicitària agressiva. Probablement no sigui un esquema de recuperació ràpida. Aneu amb compte amb els cursos de formació i serveis de tutoria que suggereixen una altra cosa.
