El vell adagi sobre béns immobles - ubicació, ubicació, ubicació - és un factor important en el cost mitjà d'espai comercial per peu quadrat. Ciutat o poble petit, bulliciós centre o carrer lateral, costat assolellat o ombrívol: determinen els preus mitjans locals. Val la pena pagar més per una ubicació si es tradueix en un trànsit elevat de peus. Tanmateix, per a les botigues de destinació, és possible que es vegi una mica allunyat de la bona ruta.
Consells
-
Els espais comercials del Gran Nova York són un bon exemple de la quantitat de preus que influeixen en la ubicació. A St. George, a Staten Island, es podia tenir espai per tan sols 10 dòlars per metre quadrat, però només a 40 minuts, a la cobejada Upper Fifth Avenue de Manhattan, les botigues descarreguen fins a 3.900 dòlars per peu quadrat en la segona mà més gran del món carrer comercial al detall.
Principals consideracions
Una botiga autònoma no obté el bonus integrat de trànsit establert per als peus que obté una botiga ben situada en un centre comercial, i això sovint es tradueix en un cost més baix per peu quadrat. Estar ubicat en una rampa de sortida de l'autopista fa que l'espai sigui més assequible que el que es troba en un popular carrer de vianants. Però cadascun d'aquests espais és ideal per a diferents botigues.
Entre les nombroses preguntes que cal reflexionar: hi ha aparcament inclòs? ¿Pagareu el manteniment de la zona comuna del propietari al centre comercial o el manteniment de l'aparcament? El propietari li cobrarà per assegurança de dany? Aquests poden ser complements a part del preu indicat per peu quadrat, però s'han d'incloure en els vostres càlculs.
Els preus de l'espai al detall varien de carrer a carrer, i menys encara de ciutat a ciutat i d'estat a estat. Per exemple, Lincoln, Nebraska, els preus podrien ser prohibitius a nivell regional, però ser una rialla per a un empresari de Manhattan. És imprescindible que coneguis els costos locals i les capacitats de vendes per peu quadrats a la vostra indústria regionalment perquè aquest vell anunci s'aplica també a l'espai comercial: els residus no, no ho desitgeu. No pagueu l'espai que no podeu convertir als ingressos, bàsicament.
Arrendament d'un espai
Els espais comercials del Gran Nova York són un bon exemple de la quantitat de preus que influeixen en la ubicació. A St. George, a Staten Island, es podia tenir espai per tan sols 10 dòlars per metre quadrat, però només a 40 minuts, a la cobejada Upper Fifth Avenue de Manhattan, les botigues descarreguen fins a 3.900 dòlars per peu quadrat en la segona mà més gran del món carrer comercial al detall.
Mentrestant, el Lincoln Road de Miami és la sisena localitat més important del país, i els minoristes paguen una mitjana de 350 dòlars per metre quadrat. El número 10 d'aquesta llista és Highland Park Village a Dallas / Fort Worth, a una mitjana de 175 dòlars per metre quadrat. En el moment de l'arrendament, el preu per metre quadrat sol ser un preu d'arrendament anual, de manera que es necessiten algunes matemàtiques per aconseguir el total mensual: Multiplicar el nombre de peus quadrats a l'espai pel preu per peu quadrat, dividint-se per 12. El resultat és $ 28 per peu quadrat per un espai de 978 peus quadrats que funciona fins als 2.282 dòlars al mes.
Un cas d'estudi a Cleveland
Per a les perspectives d'alts i baixos en una ciutat típica, consideri a Cleveland, on les ofertes comercials estan augmentant en una economia estancada. L'estancament afecta els preus del barri al barri quan els residents es mouen, els carrers es canvien i els patrons de trànsit canvien. Mentrestant, altres àrees, especialment als suburbis, creixen a mesura que la gent mira als barris que perceben com millors per al seu estil de vida.
La mitjana regional de Cleveland a principis de 2017 a l'espai comercial era de 12,13 $ per peu quadrat gràcies a una mitjana d'un 11 per cent de desocupació en espais comercials a tota la ciutat. Igual que amb qualsevol ciutat, les vacants impacten dràsticament els preus i suposen un gran factor de benefici en les negociacions. Una àrea de Cleveland amb una vacant del 26 per cent està demanant menys de 8 dòlars per metre quadrat, però on només hi ha una vacant entre un 1,5 i un 3 per cent, els propietaris demanen entre $ 22 i $ 25,88 per peu quadrat. Es tracta de l'oferta i la demanda.
El preu no és tot el que importa
Una gran tarifa en un espai comercial pot ser enganyós. Quin és el punt de pagar 7 dòlars per metre quadrat si no podeu visitar els clients? Què passa si consideren insegura l'àrea? Poden estacionar el cotxe sense preocupar-se d'un descans? Quin és el trànsit rodat a la zona? Hi ha altres botigues que donaran als clients motius per passar temps a prop?
La clientela prospectiva d'un negoci hauria de tenir en compte les vostres decisions espacials. És probable que els clients joves de la cadira no comprin en capricis ritzy i de luxe, de manera que trobar un espai de gamma mitjana sigui més adequat que el costós $ 25.88 per peu quadrat pagat a Beachwood, Cleveland. Mentrestant, els clients envellits tenen menys probabilitats de visitar llocs que no tenen punts d'estacionament assignats o que requereixen caminar grans distàncies.
La recerca és tot
És responsabilitat del propietari de la botiga d'investigar a nivell regional, fins al nivell del carrer, per assegurar-se que obtingui un bon ritme. Ajuda a treballar amb un expert en agents immobiliaris comercials que no només fa clic a les estadístiques, sinó que pot fer còpies de seguretat de les reclamacions amb documentació. Però tingueu en compte que l'agent té alguna cosa que guanyar-se de la transacció, també ho fa la recerca independent. Un taulell de referència en qualsevol biblioteca urbana ha de tenir publicacions recents que detallin els preus de les vendes i els arrendaments. Els diaris regionals són fonts excel·lents per a les últimes tendències del mercat, però també ho són les tarifes de seguiment a les zones on us interessa. Subscrigui's als butlletins de béns arrels comercials locals i vigileu les tendències de preus.
Teniu una idea de les xifres de vendes conservatives per peu quadrat possibles per al vostre negoci i feu una anàlisi cost-benefici del lloguer versus les vendes. Específicament busqueu comparacions entre tipus d'empresa similars. Entén què és el trànsit de peus i cotxes d'aquesta regió durant tot l'any. Un carrer al costat de la platja podria fer negocis assassins de maig a setembre, però hi ha una gran raó per la qual les botigues s'alineen i surten de peix al gener.
En definitiva, amb un bon coneixement dels preus locals, les tendències minoristes i el trànsit per a àrees específiques de la vostra regió, juntament amb la comprensió de les vendes locals per peu quadrat, podeu trobar un espai de vendes prometedor que permetrà que la vostra empresa prosperi.
