El Programa d'hipoteca inversa és un programa hipotecari aprovat per l'Autoritat Federal d'Habitatge (FHA) que permet als majors d'edat, majors de 62 anys, treure una part de l'equitat acumulada en una casa. Els fons es poden utilitzar per a pràcticament qualsevol propòsit, com ara ingressos suplementaris, millores a la llar, vacances de somni o despeses mèdiques. A diferència de les hipoteques convencionals de renda variable a la llar, el prestatari no està obligat a fer cap amortització en una hipoteca inversa sempre que el prestatari utilitzi la casa com a residència principal. L'amortització de la hipoteca inversa es realitza quan es ven la casa.
Requisits d'avaluació de la hipoteca inversa
Una de les preguntes més freqüents és com es determina el valor de la propietat per una hipoteca inversa. De fet, no existeix un gran misteri per determinar el valor d'una hipoteca inversa. Es fa de la mateixa manera que una hipoteca d'equitat domèstica "convencional" habitual.
Avaluador FHA
L'excepció és que, perquè la gran majoria de les hipoteques inverses són segures per a la FHA, l'avaluació ha de ser feta per un taxista aprovat per la FHA. Atès que la casa constitueix la "garantia única" utilitzada per assegurar la hipoteca inversa, és fonamental que la valoració sigui exacta i reflecteixi el valor real de la casa. A més, perquè la hipoteca inversa és l'assegurança de la FHA, la propietat ha de complir amb els estàndards de propietat de la FHA.
Què és comparable?
L'avaluador aprovat de la FHA farà un "comparable". És a dir, l'avaluador compara el valor de la propietat avaluada amb propietats (comparables) que s'han venut recentment a la zona. "Venut a la zona" és un concepte més aviat perden que està condicionat a la densitat de població. Els taxadors que fan una avaluació en una casa típica de rodalies amb una densitat de població suburbana típica buscaran "comparables" dins d'un radi d'1,5 a 3 milles de la casa del subjecte.
La FHA fa complir pautes molt estrictes per a l'avaluador a seguir en fer la valoració. La casa ha de ser similar a les propietats "venudes" comparables de la zona en termes d'estil i comoditats.
Què és la venda recent?
La casa comparable que es ven ha de ser una venda recent. Una vegada més, aquest és un altre concepte perden. La robustesa de les vendes d'habitatges tendeix a variar amb la condició de l'economia. Quan l'economia és lenta, les vendes d'habitatges solen ser lentes.
Normalment, una casa comparable que es va vendre a la zona, per exemple, fa un any i mig no seria una casa ideal per fer un equip comparable. No obstant això, en una economia lenta on les vendes d'habitatges són lentes, aquesta casa pot ser "l'únic joc de la ciutat". Al final del dia, la decisió sobre el que constitueix una venda recent és una crida de judici per part de l'avaluador i la empresa de finançament.
Reunió de les directrius de la FHA
Moltes persones grans es troben atrapades en un dilema Catch-22 perquè la propietat ha de complir amb els estàndards de propietat mínima FHA per obtenir una hipoteca inversa. Moltes cases més antigues poden necessitar reparacions per complir amb els requisits d'hipoteca inversa de la FHA, com ara cobertes, electricitat, plomeria o pintura a base de plom més enllà de la capacitat del prestatari per corregir amb els fons de butxaca disponibles.
La bona notícia és que la FHA reconeix el potencial d'aquest tipus de problemes i ha fet disposicions que permetran realitzar reparacions a partir del producte de la liquidació, normalment en un termini màxim de sis mesos després del finançament. Qualsevol reparació necessària per complir els requisits de la FHA és observada per l'avaluador en l'informe de taxació. S'obtenen estimacions de contractistes "de bona reputació" per fer les reparacions. Finalment, els fons necessaris es mantenen en garantia perquè es retirin a mesura que es facin les reparacions.
