El valor de mercat just de la propietat és el valor d'una propietat en el mercat obert sense factors externs. Aquest valor té molts usos importants i és essencial en divorcis, en el càlcul d'impostos, en vendes d'habitatges i reclamacions d'assegurances. Tot i que qualsevol propietat determinada ha donat un valor teòric just al mercat, determinar que el valor veritable pot ser gairebé impossible. Per això, hi ha molts mètodes diferents per calcular el valor del mercat just, cadascun dels quals pot ser més o menys precís en funció de les particularitats d'una propietat determinada.
Quin és el valor del mercat just?
El valor de mercat just és un d'aquests conceptes aparentment simples que poden esdevenir increïblement complexos a la pràctica. Per dir simplement, el valor de mercat just és el preu que es vendria una determinada propietat en el mercat obert actual sense pressions externes, com ara el temps o les limitacions financeres. Essencialment, el terme es refereix al preu més baix que un venedor estaria disposat a acceptar i el preu més competitiu que un comprador estaria disposat a pagar si no s'havia pressionat per comprar o vendre, ni estava subjecte a restriccions financeres, i ambdós tenien un coneixement raonable dels fets pertinents. El valor de mercat just es troba subjecte a l'oferta i la demanda i s'elevarà i es reduirà en funció del mercat actual.
Per què el valor del mercat just és important
El valor de mercat just és una valoració imparcial d'un actiu. No es veu afectat per la situació econòmica o emocional del comprador o del venedor. Per aquest motiu, el concepte s'utilitza sovint per a propòsits legals, sovint amb impostos, assegurances i transaccions immobiliàries. També es pot utilitzar en els assentaments de divorcis per garantir que ambdues parts rebin una part financera igual dels actius encara que ambdues parts no puguin tenir parts iguals de totes les propietats immobiliàries implicades en el divorci. Els governs també utilitzen el domini per a propòsits de domini eminent quan assumeixen propietats dels seus propietaris i els reemborsen segons el valor de mercat just.
Valor de mercat just i impostos
Els valors de mercat just són útils quan es determina el valor d'una propietat utilitzada en una deducció d'impostos després d'una pèrdua de sinistres o de donacions benèfiques. Per exemple, si un propietari del vehicle dona el seu cotxe a Good Will, pot anul·lar el valor del mercat just a partir del que valeria el cotxe en una transacció de mercat obert.
El valor de mercat just per als efectes fiscals ha estat objecte de molts casos judicials de l'IRS, ja que pot ser difícil de determinar. Si la persona que va donar el cotxe a Good Will està buscant el valor de mercat just del seu vehicle, per exemple, podria veure vendes comparables en eBay Motors. També podria utilitzar el valor que va pagar per al cotxe si el va comprar recentment, basar el seu preu en una taxació d'un expert local o calcular-lo d'altres maneres diferents. Però cadascun d'aquests mètodes podria generar un preu diferent, de manera que si l'IRS creu que el seu valor de mercat just és massa alt, podrien auditar-lo com a resultat.
El valor del mercat equitatiu també s'utilitza per determinar el valor d'una casa per als impostos sobre la propietat. La diferència entre el preu de compra i el valor de mercat just variarà a mesura que el temps es mantingui, per la qual cosa aquest valor ha de ser avaluat regularment per un assessor fiscal de la ciutat o un administrador de valoració de la propietat.
Els tribunals de proves també usaran el valor de mercat just de les propietats amb finalitats fiscals, ja que poden ajudar a determinar quants beneficiaris han de pagar en els impostos sobre la propietat immobiliària. Aquest valor és especialment important en aquests casos perquè generalment, si la família no conserva la propietat hereditària, es vendrà ràpidament, de manera que el valor no es pot calcular amb precisió pel que es ven. A més, el valor de mercat just s'ha d'establir en els tribunals de proves ja que moltes propietats són heretats per diversos beneficiaris que han de determinar un valor de mercat just si una persona vol mantenir la propietat i donar als altres beneficiaris una part equitativa del valor de la propietat.
Usos immobiliaris
Quan un propietari decideix vendre la seva propietat, li resulta beneficiós comprendre el valor del mercat just abans de cotitzar per saber el que ha de vendre. No volia llistar la llar per molt poc, però de la mateixa manera no volia llistar la llar per tant que reduiria els compradors.
Valor de mercat just per a l'assegurança
La indústria d'assegurances també depèn en gran mesura dels valors de mercat just per al reembossament de propietats danyades o destruïdes. Per exemple, si una casa es destrueix en un incendi, la companyia d'assegurances utilitzarà el valor de mercat just d'una propietat per determinar quant ha de pagar la reclamació. Aquesta xifra no té en compte l'adhesió emocional de la persona a la propietat, la qual cosa significa que l'import real pagat a través de la reclamació pot ser molt inferior al que una persona estaria disposada a acceptar si intentés vendre la propietat abans que es destruís.
Diferències de termes similars
Mentre que "valor de mercat" es refereix al preu d'un actiu en un mercat real, el valor de mercat just representa el valor de la propietat en un hipotètic mercat perfecte on els compradors i venedors estan en peu d'igualtat. Tot i que el valor real del mercat d'una casa estarà disponible en un llistat de propietats, el valor de mercat just d'una casa no és tan fàcil de calcular. El valor real del mercat podria ser superior al valor de mercat just en molts casos si el venedor sobrevalora la seva propietat o disminueix si el venedor intenta fer una venda ràpida fora de la desesperació.
El "valor de taxació" d'una propietat és un concepte similar, però perquè es refereix a l'opinió d'un avaluador només sobre el valor de l'element, no el veritable valor de mercat just, ja que pot variar des del taxador fins a l'avaluador. Els taxadors utilitzen estàndards, directrius, normativa local, tendències econòmiques i vendes comparables per determinar el valor de mercat just d'una propietat. En la majoria dels casos en què el valor de mercat just es requereix, el valor de taxació es considera acceptable, però, els valors de taxació sovint poden ser una mica més elevats que el veritable valor de mercat just.
Finalment, el "valor avaluat" és el valor d'una propietat determinada per un assessor d'impostos local o un administrador de valoració de propietats. Aquest valor s'utilitza per calcular impostos sobre la propietat. En general, el valor avaluat d'una propietat es basarà en l'última vegada que es va vendre, inspeccions d'habitatges recents i vendes d'habitatges comparables. Igual que el valor de taxació, el propòsit d'aquestes valoracions és determinar el valor de mercat just, però les valoracions estan limitades pel fet que només són una opinió d'una persona. Si bé el valor avaluat ha de semblar-se al valor just del mercat, sovint és una mica menor. Els valors avaluats són figures públiques i es pot accedir a certs llocs web o a l'oficina d'assessoria fiscal del comtat local.
Anàlisi comercial comparativa
Hi ha moltes maneres de determinar el valor de mercat just, i si hi ha hipotèticament un valor de comerç just i definit d'una propietat determinada, cada mètode de càlcul del valor probablement generarà un nombre diferent. El mètode més comú per calcular el valor del mercat raonable és fer una anàlisi comparativa del mercat. Això implica examinar altres propietats comparables al mercat o propietats comparables que s'han venut recentment en els darrers dos o tres anys.
En mercats com el sector immobiliari, és important tenir en compte la ubicació de les propietats a la venda, però amb articles com ara col·leccionables i antiguitats, és millor tenir en compte vendes recents comparables a tot el món ja que els col·leccionistes no solen limitar les seves compres a una àrea local. Quan les anàlisis de mercats comparables impliquen béns immobles, generalment es realitzen per agents de béns arrels amb llicència i han d'implicar comparacions amb habitatges amb imatges quadrades similars, en condicions similars i amb un nombre similar de dormitoris. També haurien d'incloure només cases venudes pel valor raonable en el mercat obert, no cases venudes a l'execució hipotecària o venudes d'una altra manera a valors dràsticament baixos o alts.
Valoracions del Mercat Fair Fair
Una altra manera d'utilitzar comunament per determinar el valor de mercat just de la propietat és contractar un taxador. Els taxadors han d'especialitzar-se en el tipus de propietat que estan examinant. Per exemple, un taxador immobiliari és un professional certificat amb experiència i formació per determinar el valor de la propietat, mentre que un taxador d'art té un ampli coneixement del món de l'art, la història de l'art i les tendències actuals en les vendes d'obres d'art. Els taxadors utilitzen tant l'anàlisi del mercat competitiu com altres factors, com ara les tendències econòmiques, per determinar el valor raonable del mercat d'una propietat. Molts prestadors requereixen una residència a través d'una avaluació professional abans d'aprovar préstecs per a la propietat.
Cost de reemplaçament de la propietat
El cost de reemplaçament de propietats és comú tant per a les companyies d'assegurances com per a finalitats de cancel·lació d'impostos El cost de reemplaçament sovint és similar a una anàlisi de mercat competitiva ja que pot implicar veure els preus de venda d'immobles comparables. Per exemple, si falla amb el cotxe, la companyia d'assegurances només hauria de donar-li el valor just del mercat del cotxe per reemplaçar-lo amb un cotxe en condicions similars.
Quan un element, com ara una casa, ha de ser reconstruït, el cost de reemplaçament ha de tenir en compte aquests costos. Per exemple, si la seva casa va ser destruïda en un tornado i va haver de ser reconstruïda, potser li va costar $ 250,000 l'any passat, però reconstruir la mateixa casa amb nous materials podria costar $ 300,000.
El preu de venda
En alguns casos, el preu de venda es pot utilitzar per determinar el valor de mercat just d'una propietat. Això generalment només s'aplica si la venda era recent i si es trobava en un mercat obert sense pressions externes. Si un habitatge s'acaba de comprar l'any passat a un valor que es considerava just per al comprador i el venedor, per exemple, aquest podria considerar-se el valor de mercat just per als efectes fiscals. Tanmateix, després d'uns tres o quatre anys, aquest valor probablement no reflectirà el mercat actual i s'ha de realitzar una avaluació abans de determinar el valor de l'impost de la propietat.
Valoracions de tercers
Si alguna vegada has mirat cases en un lloc web com Zillow, és possible que hàgiu notat que fins i tot les cases que no estan a la venda tenen valors enumerats (en el cas de Zillow, es diuen "Zestimates"). Aquestes valoracions immobiliàries es calculen mitjançant factors com ara vendes locals recents i registres d'impostos públics. Cada lloc té una fórmula patentada exclusiva, per la qual cosa els valors poden variar molt de lloc a lloc.
Una empresa anomenada HouseCanary afirma que té les valoracions de propietat més precises en línia que incorporen totes les dades de mercat disponibles en les seves anàlisis. Segons el lloc, la taxa d'error del valor veritable del mercat equitatiu no hauria de ser superior al 3,6 per cent, el que significa que el lloc podria tenir les valoracions d'habitatges del mercat just més precises disponibles en línia.
