Són molt fàcils d'arrendar un espai d'oficines només per descobrir que no necessitava tants espais com abans, o que necessiteu molt més espai que necessiteu per passar a un nou edifici. Sigui quina sigui la raó, si teniu més espai del que necessiteu, pot ser una bona decisió comercial per recuperar part del vostre lloguer intentant subarrendar l'espai d'oficines.
Per què subarrendeu el vostre espai?
La majoria de les empreses lloguen el seu espai d'oficines en termes de 1, 2, 5 o 10 anys. Aquests contractes d'arrendament tendeixen a incloure taxes elevades si l'arrendatari trenca aquests termes i desallotja la propietat abans d'hora. Si necessiteu desocupar un espai abans que caduqui l'arrendament, pot resultar beneficiós subarrendar el vostre espai d'oficines en comptes de trencar el contracte d'arrendament i pagar una multa, fins i tot si sublleu l'immoble per menys del que pagueu i que encara acabeu tenint una pèrdua.
Alternativament, si teniu espai que no necessiteu o no utilitzeu, podeu fer una mica de guanys extra subarrendant la zona en lloc de deixar-la perdre. Fins i tot si creieu que potser necessiteu l'espai més endavant, un lloguer d'espai comercial a curt termini us pot ajudar a no gastar diners a l'espai d'oficines que no esteu utilitzant fins que estigui en una posició on necessiti la quantitat total d'espai a la seva oficina.
Decidir si s'ha de submergir
En primer lloc, determinar si la idea és fins i tot possible. Consulteu el vostre contracte d'arrendament per assegurar-vos que podeu subarrendar tota o part de la vostra propietat. Alguns arrendaments permeten subarrendament, però només per a tota la propietat, no una part d'ella. Si llogueu una part de la vostra oficina, assegureu-vos que l'àrea que esteu considerant subarrendar és quelcom que vulgueu llogar i, si és logísticament factible, teniu accés a la construcció, estacionament, etc.
Tingueu en compte que serà responsable dels danys si el subnacional destrueix la propietat. Si el subíndice deixa de pagar el lloguer, encara serà responsable del lloguer. Si fa la subarrendament, assegureu-vos de carregar un dipòsit de dany igual al lloguer d'un mes i considerar l'obtenció d'una assegurança de subarrendament comercial. Aquests, almenys, poden ajudar a compensar alguns problemes que es puguin derivar de la subarrendament.
Assegureu-vos d'avaluar la necessitat de privadesa de la vostra empresa. Si està llogant una oficina oberta i treballa en el camp mèdic, és probable que no pugui escapar-se de la subhasta d'un espai d'oficines on la informació mèdica privada de les persones pugui ser vista per aquells que queden fora de l'empresa. El mateix s'aplica si es troba en el camp legal o en qualsevol altra indústria que maneja informació confidencial.
A més, consideri com es veurà el moviment als empleats i clients. Sublingar pot fer que sembli que està tenint problemes financers. No vol perdre empleats que requereixen feina constant i pot sentir que la seva feina està amenaçada. A més, no voldreu espantar als clients que vulguin saber que la vostra empresa és estable. Si bé podeu comunicar-ho de manera efectiva als vostres empleats, és molt més difícil d'expressar als clients.
Com col·locar espai de subarrendament
Si esteu segur que està llest per subarrendar, assegureu-vos d'atenuar acuradament els inquilins. Cal assegurar-se que una empresa no només s'encarregarà de la propietat, sinó que també pagarà de manera oportuna i fiable. També voldreu assegurar-vos que podeu gestionar compartir un espai amb l'empresa si encara esteu ocupant una part de l'oficina.
Val la pena assenyalar que la majoria dels contractes d'arrendament que permeten subarrendament exigeixen que el propietari aprovi el subnacional, i fins i tot pot haver de pagar per aquest procés d'aprovació, de manera que vol assegurar-se que troba un arrendatari que el propietari aprovarà. A més, alguns arrendaments prohibeixen subarrendament a empreses que ja estan a l'edifici o a empreses d'indústries similars com les que ja es troben a l'edifici. Assegureu-vos de revisar acuradament totes les provisions de subarrendament en el vostre contracte d'arrendament abans de publicar-ne la publicació, ja que no voleu perdre el temps de negociació amb un subscriptor potencial que no pugui passar legalment al vostre edifici.
El procés de subarrendament es pot facilitar mitjançant el treball amb un corredor de béns immobles experimentat que pot revisar totes les clàusules del vostre contracte d'arrendament existent, anunciar-vos la llista i capturar possibles inquilins. Per descomptat, aquest servei no és barat, calculeu amb cura el valor d'aquests serveis contra el que pagarà al corredor de béns arrels si creu que podeu gestionar el treball vostè mateix.
Una vegada que hàgiu triat l'inquilí adequat, haureu d'acceptar els termes del contracte d'arrendament amb el vostre nou subordinat. Això hauria d'incloure detalls com un dipòsit de danys, serveis públics, serveis compartits, estacionament, marca, renovacions potencials i l'entorn de treball general de l'oficina. Creeu un contracte i feu que el vostre advocat ho busqui abans de signar l'altra empresa.
Restriccions a la subhasta de lloguer
La majoria de les empreses que busquen subarrendar l'espai d'oficines esperen pagar un lloguer reduït. Això significa que probablement hauràs de carregar menys del que paga per peu quadrat, tret que estigui pagant molt menys que el valor de mercat. A més d'això, molts contractes d'arrendament prohibeixen als que subarrenden el seu espai a obtenir beneficis. Per tant, en general, hauríeu d'esperar cobrar menys del que pagueu.
D'altra banda, alguns arrendaments realment prohibeixen que l'empresa subarrendeixi un espai cobrant menys que el que paga el propietari. Aquest problema es pot evitar oferint espai al mateix preu per peu quadrat que paga i després oferint-li un espai addicional d'oficines "gratuït" com a part del contracte d'arrendament minorista a curt termini, deixant-lo amb un preu mitjà per peu quadrat que encara és inferior al que pagueu.
Per complicar més les coses, alguns contractes d'arrendament prohibeixen la publicitat del preu d'una subarrendament, de manera que en aquest cas, haurà d'indicar en els anuncis que els interessats haurien de preguntar sobre els preus o simplement indicar que el preu és negociable.
Càlcul del cost
Un cop hagueu tingut en compte les restriccions sobre els preus de subarrendament que figuren en el contracte d'arrendament, heu d'esbrinar com voleu obtenir l'espai. El millor que podeu fer és comparar el que pagueu amb la mitjana de lloguer comercial per peu quadrat mitjançant el codi postal. Si el vostre contracte d'arrendament no us permet guanyar un benefici a l'espai que ha baixat, i paga molt menys que la taxa mitjana del mercat, és possible que pugueu cobrar exactament el que paga.Si el vostre contracte d'arrendament no us permet cobrar menys del que pagueu, i heu d'arrodonir l'espai "lliure" per subarrendar la propietat, probablement voldreu carregar el mateix que pagueu, sabent que mitjana a menys.
Per descomptat, el temps durant el qual s'està sotllant la propietat també marcarà la diferència. Com més curt sigui el termini de subarrendament, menys els inquilins els interessaran, ja que poques empreses volen moure's a un espai només per haver de tornar a sortir en un any. Si teniu cinc o més anys en el vostre contracte d'arrendament, és possible que pugueu escapar amb una càrrega entre el 70 i el 90 per cent del valor de mercat del vostre espai. Aquest número baixarà perquè el termini d'arrendament es fa més curt i curt. Si teniu un any o menys, haurà de carregar un tipus reduït dràsticament per apel·lar als possibles inquilins. Si el vostre contracte d'arrendament prohibeix cobrar menys del que pagueu per al lloguer, això podria arribar a ser pràctic, fins i tot amb l'opció d'incloure un espai addicional de "lliure" per al subdirector.
