Els edificis comercials sovint tenen un alt volum de negocis. Trobar nous inquilins pot trigar molt de temps, per això molts propietaris opten per treballar amb intermediaris de propietats comercials per omplir les vacants. Com a bonificació, els corredors tenen experiència i relacions i sovint poden trobar nous inquilins molt més ràpidament que un propietari, el que significa que el propietari pot començar a cobrar el lloguer més aviat. Naturalment, però, un corredor no funcionarà de forma gratuïta, que és on entren les comissions d'arrendament.
Què és una Comissió d'Arrendament?
En comptes de que el propietari pagui al corredor una tarifa plana per portar a qualsevol inquilí que pugui trobar, els corredors de béns arrels comercials se'ls incentiva donant-los una comissió basada en una part del lloguer o una tarifa per peu quadrat. Això ajuda a motivar-los a trobar un llogater a llarg termini que arrendarà el major espai possible dins de l'edifici.
Com es calculen les comissions d'arrendament
Ja sigui que un corredor pagui una part del lloguer o una tarifa per peu quadrat generalment dependrà del tipus d'immoble. Les oficines comercials, mèdiques i arrendaments industrials solen pagar a partir d'un percentatge del lloguer. La tarifa sol ser major al principi del contracte d'arrendament i disminueix amb el temps. Una estructura típica és el 6 per cent de la renda total dels cinc primers anys del contracte d'arrendament, el 3 per cent de la renda total per als pròxims cinc anys i l'1,5 per cent del lloguer per al període restant. Les extensions d'arrendament opcional poden donar lloc a un pagament addicional a l'agent, generalment a la tarifa més baixa acordada en el contracte d'arrendament. Els percentatges de la Comissió variaran segons el mercat, el tipus de propietat i el corredor mateix.
Exemple d'una Comissió d'arrendament
Com a exemple utilitzant l'estructura de la comissió de 6 a 3. 1.5 per cent, imagineu que una empresa paga $ 5,000 al mes i signa un contracte d'arrendament de 15 anys amb una opció d'ampliar el contracte d'arrendament altres cinc anys al final del termini d'arrendament. La comissió per als primers cinc anys seria de $ 18,000 (la renda mensual de $ 5,000 vegades 12 mesos vegades cinc anys la taxa de comissió.06). La comissió per als pròxims cinc anys sortiria a $ 9,000 (la renda mensual de 5.000 dòlars vegades 12 mesos, cinc anys, la taxa de comissió.03). La comissió dels últims cinc anys seria de 4.500 dòlars (la renda mensual de 5.000 dòlars vegades 12 mesos, cinc anys, la taxa de comissió.015). En total, el corredor hauria fet una comissió de 315.000 dòlars a l'acord.
Al final del contracte d'arrendament, si l'arrendatari decidís ampliar el seu arrendament durant cinc anys més, el corredor rebrà un addicional de 4.500 dòlars. Si va decidir renovar-se després d'això, el corredor que negociés els termes del nou contracte de renovació de l'arrendament es pagaria, i la taxa probablement seria inferior a la que inicialment va cobrar el primer corredor.
Comissions d'arrendament espacial de les oficines generals
En els espais generals d'oficines, la tarifa del corredor generalment es calcula en funció de l'emmagatzematge quadrat de l'espai llogat. El percentatge sol ser d'un dòlar per peu quadrat, però de nou, això pot variar en funció del mercat i del corredor. Suposant una taxa de dòlar per peu quadrat, aquesta comissió és molt més fàcil de calcular. Per exemple, si un inquilí lloga un espai de 15.000 peus quadrats, la comissió serà de $ 15,000.
Expansions i renovacions
Per a expansions, el corredor hauria de pagar una tarifa addicional per al nou espai de propietat basat en l'augment de la renda i la taxa de comissió del període de temps en què es va produir l'expansió. A tall d'exemple, si l'empresa del primer exemple anterior s'ampliava a l'any 7 del seu contracte d'arrendament de 15 anys, el propietari hauria de pagar a l'agent una comissió sobre l'augment de la renda a un ritme del 3% durant la resta del primer període de 10 anys i un percentatge del 1,5 per als pròxims cinc anys.
Quan es paguen els intermediaris?
Els corredors esperen rebre el pagament tan aviat com sigui possible després d'haver signat el contracte d'arrendament, i molts ho faran a l'acord de cotització. Tanmateix, els propietaris generalment es beneficiaran de fer que l'intermediari accepti ser pagat només després que l'inquilí es mogui a l'espai i comenci a pagar el lloguer. Això motivarà al corredor a intentar aconseguir un inquilí i pagar el lloguer el més aviat possible, i ajudarà a assegurar-se que el corredor només triarà treballar amb inquilins estables que es mantindran solventes econòmicament el temps suficient per pagar el primer xec de lloguer. No és estrany que les empreses entrin en pocs mesos de passar a un nou edifici abans que ni tan sols hagin pagat el lloguer. Això assegura que, com a mínim, no pagarà una comissió d'arrendament, a més de lliurar una companyia sense càrrec.
