La taxa de la PAC és la taxa de capitalització. És una mètrica que descriu la taxa de rendibilitat d'una inversió immobiliària en funció de la quantitat de lloguer que espera obtenir. Els inversors utilitzen la tarifa de la PAC quan prenen una decisió de compra, ja que els ajuda a determinar quines béns d'inversió donen la millor rendibilitat dels seus diners.
Consells
-
La tarifa de la PAC mostra la taxa de retorn potencial d'una inversió immobiliària. Si hagués de comprar una propietat per diners en efectiu, la taxa de la PAC representaria la rendibilitat anual que obtindrà pels seus diners.
Definició de la velocitat de la PAC
La tarifa de la PAC és la relació entre el marge d'explotació derivat d'una propietat i el valor de l'actiu de la propietat. En termes simples, es tracta de lloguer net dividit pel preu de venda. La xifra resultant representa el percentatge de devolució que rebrà d'una inversió immobiliària a tot tipus de diners. Els inversors utilitzen la tarifa de la PAC per augmentar ràpidament una inversió potencial relativa a altres propietats d'inversió. Atès que un dels components principals és l'ingrés al lloguer, generalment es preveuen taxes de la PAC basades en una estimació de les rendes possibles.
Càlcul de la tarifa de la PAC
Per esbrinar una tarifa de la PAC, vegem una propietat que està en el mercat per $ 400,000. Imagineu que la propietat es llogarà per $ 25,000 per any, i hi haurà 5.000 dòlars de despeses, com ara reparacions, màrqueting i costos d'assegurança; el marge d'explotació és de $ 25,000 menys de $ 5,000 o $ 20,000. La tarifa de la PAC és de $ 20,000 dividit per $ 400,000, o un 5%. En el sector immobiliari comercial, és habitual dir que aquesta propietat es ven amb un percentatge de 5 per cent de la PAC, la qual cosa significa que la inversió en efectiu de $ 400,000 es preveu que obtingui una rendibilitat anual del 5 per cent.
Tarifa CAP compara el risc
Les taxes de la PAC són una manera fàcil d'augmentar el risc associat a una inversió immobiliària en relació amb una inversió "segura", com ara els bons del govern. Suposem, per exemple, que col·loca els seus efectius de 400.000 dòlars en bitllets de tres anys a 10 anys, considerats com una inversió de molt baix risc, que cedeix al voltant del 2,5 per cent anual. Ara, esteu comparant els rendiments del 5 per cent per a la propietat comercial enfront del 2,5 per cent dels bons del govern. El rendiment addicional del 2,5 per cent reflecteix el risc addicional que assumeix més i més que els tresoruts lliures de risc, com ara la caducitat de l'arrendament, les fluctuacions del valor de la propietat i si els inquilins realment paguen a temps.
Bona versus mala taxa de CAP
Les tarifes de la PAC corresponen al nivell de risc d'una transacció, de manera que, si la taxa de la PAC és bona o dolenta depèn del risc que sigui. A l'exemple anterior, es podria duplicar el percentatge de la PAC al 10 per cent comprant un edifici de preus reduïts fora del districte central de negocis per només 200.000 dòlars, suposant que encara s'alimenta de 20.000 dòlars anuals. Ara, corre el risc que hi hagi demanda d'arrendataris per a aquesta ubicació i que la demanda continuarà sent forta a llarg termini. Com a inversor, no voleu una tarifa de la PAC inferior als rendiments de bons assegurances. Més enllà d'això, el repte consisteix a esbrinar la taxa de la PAC adequada en funció de la perillositat de l'acord.
