Com a propietari d'un negoci, és possible que us trobeu amb noves instal·lacions, ja sigui per començar les operacions comercials o per ampliar una empresa existent. Independentment del tipus de negoci que pugui tenir, el tipus d'immoble que finalment seleccioneu probablement constitueix propietat comercial. Un edifici comercial és simplement propietat immobiliària que s'utilitza per a un propòsit comercial. La propietat comercial es pot dividir en sis subclassificacions d'acord amb l'activitat empresarial específica que es duu a terme. Llogar propietats comercials per a la vostra empresa no sol ser tan simple i senzill com assegurar un arrendament residencial d'un apartament, per exemple. Les negociacions per a edificis comercials i immobles poden ser una mica més complexes, igual que els termes d'arrendament, amb diverses estructures d'arrendament diferents que poden oferir diversos propietaris comercials.
Consells
-
Un edifici comercial és el que s'utilitza per a un propòsit comercial, ja sigui directament al'hora d'allotjar un negoci específic o generant un benefici, com passa amb els edificis de lloguer residencials.
Què és un edifici comercial?
Qualsevol immobilitzat que s'utilitzi per a operacions i activitats comercials constitueix una propietat comercial, ja sigui simplement o bé millorada amb edificis i altres instal·lacions. Un edifici comercial és qualsevol estructura en la qual es persegueix o s'opera un propòsit comercial. Això inclou tant els usos directes, on l'empresa realitza negocis fora de l'edifici com els usos indirectes, on la pròpia edificació és l'empresa.
Un exemple d'ús directe d'un edifici comercial inclouria una botiga de queviures o una botiga de mecànic ubicada a l'edifici en qüestió. Un exemple d'ús comercial indirecte són els edificis d'apartaments, on l'arrendament d'apartaments individuals és l'activitat empresarial que es duu a terme en aquests edificis.
Els edificis i les propietats que es designen com a comercials estan subjectes a diferents normes fiscals i financeres, així com a requisits o prohibicions legals addicionals o diferents, en molts casos. Les designacions comercials també generen diferents regles de finançament per a la compra, arrendament i millora.
Exemples d'edificis comercials
Els edificis comercials i la propietat es classifiquen generalment en sis tipus o categories diferents:
- Edificis d'oficines
- Edificis al detall
- Naus industrials
- Habitatge plurifamiliar
- Hotels i motels
- Edificis amb finalitats especials
Tant si es troba en ciutats com en barris suburbanes, els edificis d'oficines són un tipus d'edifici comercialment vist. Des d'edificis més petits d'uns quants pisos fins a rascacielos centenars de metres d'alçada, es poden trobar edificis d'oficines a tot arreu als Estats Units i altres països desenvolupats. Es considera un ús especialitzat un subtipus específic d'edificis d'oficines, l'edifici d'oficines mèdiques. Els edificis d'oficines de tot tipus poden arrendar oficines, suites o pisos individuals a molts inquilins o a un inquilí únic, que després subdivideix l'edifici tal com ho consideri oportú. En molts casos, els edificis d'oficines s'ofereixen als inquilins, juntament amb l'oportunitat de construir l'espai a les especificacions de l'arrendatari.
Els immobles i edificis al detall ofereixen tot tipus de botigues i restaurants de vendes al detall. Aquest segment del mercat immobiliari comercial pot ser bastant complex, amb nombroses regulacions locals de zonificació i lleis estatals aplicables a diversos tipus d'edificis minoristes i amb rendes de tipus de mercat, depenent en gran mesura del tipus d'edifici, la mida, el disseny i el nombre i tipus d'inquilins. Per exemple, les propietats comercials poden ser edificis d'una sola ocupació, com ara establiments externs amb una farmàcia o grans propietats de múltiples propietats, com centres comercials ancorats per algunes botigues grans amb diverses botigues més petites, cabines i quioscos entre les dues.
Els edificis en els quals es troben la fabricació, la reparació, la investigació i el desenvolupament i els magatzems es coneixen col·lectivament com a edificis industrials. Aquests edificis comercials solen situar-se en zones especialment designades creades per ordenances i regulacions locals. Generalment es troben fora de zones molt urbanitzades, però es troben a prop d'autopistes interestatals i d'altres carreteres, ferrocarrils i dipòsits de transport significativament recorreguts. Sovint, les àrees designades per zones industrials s'organitzaran en parcs industrials que instal·laran instal·lacions per a diverses empreses. A causa del soroll i trànsit addicionals, els edificis industrials tendeixen a produir-se, aquestes zones aïllades solen estar aïllades per zones de buidatge dels barris residencials.
L'edifici comercial multifamiliar està restringit bàsicament a tots els immobles residencials que poden allotjar diverses famílies en el lloc. Això exclouria les llars unifamiliars, però inclouria els desenvolupaments de condominis, apartaments i cases urbanes. Una residència multifamiliar té un propòsit comercial a través de la inversió i gestió dels seus propietaris, amb els ingressos que generen el pagament de la renda dels residents. Els edificis de lloguer d'apartaments es classifiquen seguint les següents línies, segons els pisos, la ubicació i la presència o absència d'un ascensor:
- Els edificis alts inclouen un o més ascensors i almenys nou pisos.
- Els edificis de mitja alçada inclouen múltiples històries, encara que normalment són menys de nou i un ascensor.
- Els edificis recorreguts tenen múltiples plantes, generalment de quatre a sis, però no hi ha ascensors.
- Els edificis d'estil jardi alberga diversos apartaments en tres o menys històries amb un pati o un paisatge com el jardí.
- Els parcs o comunitats d'habitatges manufacturats (també coneguts col·loquialment com a "parcs de remolc", encara que sovint es tracti d'un sentit despectiu) ofereixen lots per al lloguer a propietaris que posen les seves llars mòbils o fabricades (cases individuals o dobles) al lots i connecteu-los a fonts d'utilitat existents.
- L'habitatge per a fins especials és qualsevol tipus de propietat residencial multifamiliar dedicada o dirigida específicament a un segment determinat de la població, com ara famílies de baixos ingressos o persones grans.
Les propietats de l'hotel i el motel ofereixen allotjaments sota demanda per a viatgers de negocis i de plaer. Els hotels poden ser de gran escala i, independentment, d'hotels boutique independents o de cadena. Els hotels amb preus més elevats tendeixen a proporcionar o llogar espais a altres empreses de suport que aporten valor afegit per als clients de l'hotel, com ara termes, salons de pèl, restaurants, bars i botigues de roba. A l'altre extrem de l'espectre hi ha motels de gamma baixa que no tenen serveis addicionals ni restaurants. A més, les grans àrees turístiques i els casinos són propietats hoteleres especialitzades que ofereixen allotjament en una àmplia gamma de preus.
Finalment, hi ha una categoria de "propòsit especial" que inclou propietats no residencials que mantenen els propietaris que inverteixen en immobles comercials, però les propietats no compleixen naturalment cap de les caracteritzacions anteriors, com ara bolera, camps de golf en miniatura i instal·lacions d'emmagatzematge.
Quin és el significat d'un contracte comercial?
A més de les diverses categories de béns comercials, també podeu trobar diferents tipus d'arrendaments comercials. Tot i que els acords comercials d'arrendament tendeixen a contenir diversos tipus de clàusules de plaques de boiler comú, l'estructura específica dels termes de l'arrendament pot variar de manera notable, incloent-hi, en particular, les obligacions de pagament de l'arrendatari. Quin tipus d'arrendament és correcte per a la vostra empresa depèn de molts factors, inclosos els vostres plans i objectius empresarials per a la propietat, les projeccions de fluxos d'efectiu i els diners en efectiu i altres elements de les finances i operacions de la vostra empresa.
Un contracte d'arrendament o arrendament net obligatori obliga l'arrendatari a pagar només una renda regular (no obstant això es pot calcular), utilitats i impostos a la propietat. El propietari d'un arrendament net o d'una sola xarxa s'ocupa (o paga) el manteniment, les reparacions i les assegurances de la propietat i totes les millores.
Els contractes d'arrendament doble net i net-net solen exigir a l'arrendatari que pagui la renda, els serveis públics, els impostos sobre la propietat i les assegurances de l'edifici i qualsevol part del local ocupat per l'arrendatari. El propietari només paga el manteniment i les reparacions o les realitza a costa seva. En arrendaments triple net, el propietari només paga les reparacions estructurals a la propietat o als edificis, mentre que l'arrendatari assumeix totes les altres despeses i costos addicionals a la renda.
Finalment, l'arrendament brut de servei complet i modificat generalment divideix els costos per a les reparacions estructurals i tots els costos que corresponen a les "despeses d'explotació" (inclosos els impostos a la propietat, primes d'assegurances, serveis públics i manteniment) entre ambdues parts. Per als edificis que allotgen diversos inquilins, com ara centres comercials i places comercials, l'estructura d'arrendament brut o servei complet és el tipus més freqüentment adoptat. Si les despeses d'explotació augmenten, el lloguer no.
Negociar un contracte comercial
Quan busqueu la propietat comercial adequada per a la vostra empresa, la idoneïtat de la propietat i els seus edificis amb finalitats comercials són només el principi. També haurà d'arribar a un acord amb el propietari en termes d'arrendament comercial adequat per a les seves necessitats comercials, objectius i finances. Negociar els seus termes d'arrendament comercial pot ser una experiència estressant o fins i tot d'induir ansietat si mai no ho ha fet abans.
Com a eina de negociació preliminar, sempre és intel·ligent investigar lloguers per ubicacions i instal·lacions comparables. Esbrineu quins termes d'arrendament i arrendament s'ofereixen per a aquestes ubicacions, així com també les diferències significatives entre les propietats per poder atendre qualsevol objecció del propietari. Quan hàgiu fet la vostra tasca i entengueu les taxes de lloguer mitjana a la zona, teniu més facultats per assolir termes que resultin beneficiosos i justos. De la mateixa manera, si troba nombroses ubicacions que són igualment adequades per a la comparació, pot ser que estigui en un mercat d'arrendatari, i podreu convertir-lo en un avantatge de negociació. Com a mínim, hauríeu de considerar demanar una durada més curta del termini d'arrendament (un any, per exemple, en lloc de dos), en cas que les rendes comencin a caure. Això permetrà que el vostre negoci sigui més aviat millor per trobar un millor conjunt de termes. És possible que aquest no sigui el millor enfocament, però, si la vostra empresa necessita un compromís amb la ubicació fixa, com ara un restaurant de bona qualitat.
Parlant del termini d'arrendament, presteu especial atenció a aquesta part de l'acord d'arrendament. Si esteu satisfets amb la ubicació i la sol·licitud d'arrendament de la vostra empresa ha estat aprovada pel propietari, la següent pregunta més important és el termini del contracte d'arrendament. Algunes empreses, com ara restaurants, requereixen un termini d'arrendament més llarg, però per a la majoria de petites empreses, un termini d'un o dos anys amb períodes de renovació opcional és més freqüent i, en general, més adequat per a l'arrendatari. Gaudireu de certesa i temps suficient per establir les vostres operacions i atraure el flux correcte de clients o clients a aquesta ubicació, però el vostre negoci no estarà lligat a un termini llarg.
Finalment, prestar atenció a molt més que només la quantitat de lloguer. Altres costos, depenent del tipus específic d'estructura d'arrendament que s'ofereix, pot afegir una despesa substancial a les despeses de l'edifici i posar una tensió real en el vostre pressupost. Si la vostra empresa serà responsable dels costos i les despeses, a més del lloguer, és important obtenir un pressupost d'aquests costos per tal de crear un pressupost i un pressupost exactes per a les vostres finances empresarials.Aquests anomenats costos ocults poden incloure manteniment o manteniment d'àrees comunes i poden ser bastant substancials. Per garantir els termes més favorables possibles, considereu sol·licitar un límit o import màxim que es pugui valorar per aquests elements o, alternativament, consideri l'intercanvi d'estructura per aquell en què el propietari assumeixi aquests costos i la vostra empresa paga un lloguer més elevat. Això afegirà certesa al vostre pressupost i farà que les projeccions financeres siguin molt més fàcils i precises.
